Übersteigerter Eigenbedarf & ungerechtfertigte Härte

16. November 2012
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Eigener Leitsatz:

1. Ein übersteigerter Eigenbedarf ist nur dann gegeben, wenn zwischen Mietwohnung und finanziellen Verhältnissen des Vermieters, der die Wohnung nun selbst beziehen will, ein krasses Missverhältnis erkennbar ist. Ein solches ist aber nicht bereits dann anzunehmen, wenn nur eine Person 113 m² nutzen will. Besonders spricht schon gegen diese Annahme, dass der Vermieter die Mittel aufbringen konnte, die Wohnung zu kaufen.

2. Ein in Betracht kommender Widerspruch aufgrund ungerechtfertigter Härte steht nur dem vertragstreuen Mieter zu. Bleibt die Zahlung des Mietzinses dagegen mehrmals aus, verwirkt der Mieter sein potenzielles Widerspruchsrecht und eröffnet dem Vermieter darüber hinaus gar die außerordentliche -und damit fristlose- Kündigung, auch wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt bereits ordentlich gekündigt war.

3. Bei der Bemessung der Räumungsfrist wirkt es sich nachteilig für den Mieter aus, wenn er sich nicht immer vertragstreu verhielt oder die Kündigung des Vermieters, bedingt durch den Rechtsstreit, bereits über ein Jahr zurück liegt. Dagegen ist seiner Position dienlich, wenn er  große Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum darlegen kann. Vorliegend erschwerte ein Unternehmenskonkurs das Eintreten als Mieter in eine neue Wohnung, ferner schieden wegen der im Haushalt lebenden Kinder viele Wohnungen wegen Ungeeignetheit aus.

Amtsgericht Lörrach

Urteil vom 24.05.2012

Az.: 4 C 50/12

Tenor:

1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung im Anwesen — zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger von vorgerichtlichen Anwaltskosten i.H.v. 837,52 € freizustellen.

3. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.07.2012 gewährt.

4. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um einen Räumungs- und Herausgabeanspruch aufgrund einer Eigenbedarfskündigung.

Der Kläger hat die von den Beklagten bewohnte Wohnung erworben und ist in den Mietvertrag als Vermieter eingetreten. Mit Schreiben vom 08.03.2011 hat er gegenüber den Beklagten eine Kündigung ausgesprochen, die sich auf Eigenbedarf stützt. Zur Begründung hat der Kläger ausgeführt, dass er selbst in die Wohnung einziehen wolle, da er derzeit noch bei seinen Eltern wohne; aus diesem Grund habe er die Wohnung erworben (vgl. Anlage A2, AS 25).

Die Beklagten haben der Kündigung mit Schreiben vom 10.12.2011 widersprochen (vgl. Anlage A 3, AS 27). Sie haben angegeben, dass sie angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen konnten. Die Beklagten haben den Mietzins für die Monate März und April 2012 zunächst nicht bezahlt, worauf der Kläger mit Schriftsatz vom 05.04.2012 eine weitere fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen hat. Sämtliche Rückstände der Beklagten sind bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung bezahlt worden.

Der Kläger behauptet, seine Eigenbedarfskündigung sei wirksam. Er sei 33 Jahre alt und wohne derzeit noch bei seinen Eltern. Seine Großmutter, die im selben Haus wohne, benötige sein Zimmer; außerdem wolle er mit seiner Freundin zusammen ziehen.

Der Kläger beantragt:

1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung im Hausanwesen — zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, den Kläger von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von € 837,52 freizustellen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen; hilfsweise den Mietvertrag auf bestimmte Zeit zu verlängern und höchst hilfsweise, ihnen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren.

Die Beklagten behaupten, die Eigenbedarfskündigung des Klägers sei bereits formell unwirksam. Die Begründung des Eigenbedarfs sei zu dürftig. Die Bezugnahme auf Bedürfnisse der Großmutter des Klägers sowie auf das Zusammenziehen mit der Freundin sei als nachträgliche Begründung zu qualifizieren. Zudem sei der geltend gemachte Eigenbedarf überhöht; es sei nicht ersichtlich, weshalb der Kläger eine 113 m² große Wohnung benötige. Zudem sei der geltend gemachte Sozialwiderspruch der Beklagten zu beachten; obwohl die Beklagten sich unmittelbar nach Erhalt der Kündigung intensiv um Ersatzwohnraum bemüht hätten, sei angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht in Aussicht. Zum einen seien viele Wohnungen oder Häuser nicht für Familien mit zwei schulpflichtigen Kindern geeignet gewesen, zum anderen verhindere der Umstand, dass die Beklagten nach einem Unternehmenskonkurs in der Schuldnerliste stehen, aufgrund der obligatorischen Selbstauskunft den Abschluss eines Mietvertrags.
 
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird vollumfänglich auf die Akten und insbesondere auf die Klageschrift vom 13.01.2012 (AS 1 ff.) sowie auf die Klageerwiderung vom 08.02.2012 und deren Ergänzung vom 15.02.2012 (AS 55 ff.) Bezug genommen.

Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört. Wegen der vom Gericht erteilten Hinweise wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 02.05.2012 (AS 151 ff.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus den §§ 985, 546, 573 Abs. 2 Nr. 2, 574 Abs. 1 S. 2, 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a, 535 BGB.

1.

Die Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 08.03.2011 ist formell und materiell wirksam, das Mietverhältnis ist damit zum 31.12.2011 beendet worden.

a.

Entgegen der Ansicht der Beklagten mangelt es der Kündigung des Klägers nicht an einer ausreichenden Begründung.

Für die Begründung einer Eigenbedarfskündigung ist es ausreichend, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 317/10). Der Kläger hat in seiner Kündigung vom 08.03.2011 erklärt, dass er selbst in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle, da er derzeit noch bei seinen Eltern wohne. Er hat weiter angeführt, dass er aus diesem Grund die Wohnung erworben habe. Damit hat der Kläger sowohl sich selbst als diejenige Person genannt, für die er seine Wohnung benötigt, als auch sein Nutzungsinteresse dargelegt, so dass die Anforderungen des Bundesgerichtshofs an eine formell wirksame Eigenbedarfskündigung gewahrt sind. Dass die Kündigungserklärung insgesamt knapp formuliert ist, ändert nichts an ihrer formellen Wirksamkeit.

Das geltend gemachte Nutzungsinteresse ist auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden. In der Rechtsprechung ist es anerkannt, dass ein Vermieter aufgrund Eigenbedarfs kündigen kann, wenn er bisher keine eigene Wohnung hatte und vernünftige Gründe für die Begründung eines eigenen Hausstandes sprechen; so etwa, wenn der Vermieter bislang noch bei seinen Eltern gelebt hat (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 Rn. 95 m.w.N.). Schon aufgrund des Alters des Klägers ist es ohne weiteres nachvollziehbar, dass er nunmehr mit 33 Jahren einen eigenen Hausstand gründen will.

Auf die nachträglich geltend gemachten weiteren Motivationslagen des Klägers kommt es daher für die Wirksamkeit der Kündigung nicht an.

b.

Es liegt auch kein übersteigerter Eigenbedarf vor.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts kommt die Missbräuchlichkeit einer Eigenbedarfskündigung dann in Betracht, wenn der geltend gemachte Eigenbedarf in Anbetracht aller Umstände als weit überhöht zu qualifizieren wäre. Dieses Kriterium ist regelmäßig dann erfüllt, wenn zwischen dem Wert des Mietobjekts und der Person bzw. den finanziellen Verhältnissen des Nutzungswilligen ein auffälliges Missverhältnis besteht (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 573 Rn. 149).

Dies kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil der Kläger offenkundig in der Lage war, die streitgegenständliche Wohnung zu kaufen. Im Übrigen kann das Gericht bei einer 113 m² großen Wohnung in räumlicher Hinsicht für die Nutzung durch eine einzelne Person noch keine derartig große Diskrepanz erkennen, dass ein auffälliges Missverhältnis vorläge. Auch in dieser Hinsicht ist nämlich zu berücksichtigen, dass sich der Kläger die fragliche Wohnung leisten konnte und kann.

2.

An der Beendigung des Mietverhältnisses vermag auch der Widerspruch der Beklagten gem. § 574 BGB nichts zu ändern.

a.

Zwar ist der Widerspruch der Beklagten nicht bereits verfristet; der Kläger hat es versäumt, gemäß § 574b Abs. 2 S. 2 auf die Möglichkeit des Widerspruchs, dessen Form sowie die Frist hinzuweisen, weswegen der Widerspruch auch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits und damit erst recht am 10.12.2011 erklärt werden konnte.

b.

Der Widerspruch ist jedoch gemäß § 574 Abs. 1 S. 2 BGB ausgeschlossen.

Gemäß § 574 Abs. 1 S. 2 BGB kommt ein Widerspruch wegen einer ungerechtfertigten Härte nicht in Betracht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

Die Beklagten haben unstreitig für die Monate März und April 2012 den Mietzins zunächst nicht bezahlt und dem Kläger damit den Kündigungstatbestand des §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB eröffnet. Damit hat zu einem Zeitpunkt, zu dem die Beklagten um die Fortsetzung des Mietverhältnisses gestritten haben, ein Grund vorgelegen, der den Kläger zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt hat; der Kläger hat von diesem Recht auch Gebrauch gemacht und mit Schriftsatz vom 05.04.2012 nochmals außerordentlich fristlos gekündigt.

Auf die erneute Kündigung kommt es jedoch ebensowenig an wie auf einen ursächlichen oder zeitlichen Zusammenhang zwischen der ersten Kündigung und der nachfolgenden Vertragsverletzung (so aber Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rn. 186). Denn in der neueren Kommentarliteratur besteht Einigkeit darüber, dass das Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund Sozialwiderspruchs nur dem vertragstreuen Mieter zusteht (vgl. Häublein in MüKo-BGB, 6. Aufl., § 574 Rn. 28; Rolfs in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2011, § 574 Rn. 20; Hannappel in Beck’scher OK-BGB, Ed. 23, § 574 Rn. 32; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 574 Rn. 12). Aufgrund dieses Gesetzeszwecks genügt es, dass der Vermieter objektiv berechtigt war, aufgrund einer schwer wiegenden Vertragsverletzung des Mieters das Mietverhältnis fristlos zu beenden, selbst wenn diese erst nach Zugang der ordentlichen Kündigung begangen wird.

Die Ansicht Sternels überzeugt demgegenüber nicht; sie bezieht sich auch auf eine veraltete Rechtslage. Da der Kläger jedoch ohnehin erneut gekündigt hat, wäre auch nach der Ansicht Sternels wohl kein Widerspruchsrecht mehr gegeben.

c.

Das Recht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund Sozialwiderspruchs lebt auch nicht etwa i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wieder auf, nachdem die Beklagten die rückständige Miete bezahlt haben.

Zwar liegt der Tatbestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vor; die Beklagten haben bis zur mündlichen Verhandlung vom 02.05.2012 sämtliche Rückstände bezahlt. Schon nach dem Wortlaut der Vorschrift bezieht sich der dort geregelte Heilungstatbestand jedoch lediglich auf die Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung. Die Heilung beseitigt weder die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung, noch beseitigt sie rückwirkend den Vertragsbruch, den § 574 Abs. 1 S. 2 BGB sanktionieren will, auf welche Vorschrift auch nicht in § 569 BGB verwiesen wird. Eine andere Auslegung widerspräche auch dem Sinn und Zweck des § 574 Abs. 1 S. 2 BGB; die Verletzung der mietvertraglichen Hauptpflicht zur Entrichtung des Mietzinses gerade während des Schwebezustandes, in dem sich das Mietverhältnis aufgrund der Geltendmachung eines Sozialwiderspruchs befindet, bliebe dann letztlich ohne Konsequenzen.

3.

Danach ist das Mietverhältnis wirksam durch die Kündigung des Klägers zum 31.12.2011 beendet worden, weshalb er Räumung und Herausgabe verlangen kann.

II.

Der Anspruch des Klägers auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 837,52 € ergibt sich aus den §§ 280, 286 BGB i.v.m. § 257 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 100 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 708 Nr. 7 ZPO.

Den Beklagten war auf ihren Antrag hin eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren, § 721 ZPO. Dabei hat das Gericht zum einen berücksichtigt, dass die Beklagten erhebliche Schwierigkeiten bei der Anmietung von angemessenem Ersatzwohnraum geltend gemacht haben und zwei schulpflichtige Kinder Teil der Familie der Beklagten sind. Zum anderen hat das Gericht berücksichtigt, dass seit der Kündigung des Klägers bereits ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen ist und die Beklagten sich während des Rechtsstreits hinsichtlich der Mietzinszahlung nicht immer vertragstreu verhalten haben. Unter Abwägung dieser Gesichtspunkte hält das Gericht eine Räumungsfrist bis zum 31.07.2012 für angemessen.

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